■ "집 사세요~ 집 사세요~" 대답 없는 부동산시장 효천지구 아파트 프리미엄 하락세 구도심 매매없어 2~3천만원 급락 효자5동 아르팰리스-세븐팰리스 등 9년차로 우미 가격같아 종종 거래 이마저도 안나가는 경우 허다해 효천우미린 평당 894만7천원 분양 분양가중 택지 비율낮아 거품논란
전주 주택보급률 110.5% 과잉 아파트 56% 16만4,757세대 최다 도내 주택-아파트 매매 상승률 각각 -0.80% -2.51% 감소 뚜렷 공급확대 비해 인구 줄어들어 중장기적 주택수요 위축 예상 주택인허가 제한 물량조절을 거주환경개선-미분양주택 관찰 주택구입 실수요층 유출 방지 자치단체 차원의 대책 마련을
■ 국민銀 28일 예금금리 인하…은행들 뒤따를듯 반면 고정형(혼합형·보통 5년 고정 후 변동금리로 전환) 주택담보대출 금리는 오름세를 보이고 있다. 28일 기준 고정형 주택담보대출 금리는 신한은행이 2.86∼3.87%, KB국민은행은 2.46∼3.96%로 각각 전주보다 0.09%포인트, 0.04%포인트 오른다. 이에 따라 현재 흐름이 지속된다면 시중은행의 예대금리차가 확대될 것이라는 예상도 나온다.
기준금리는 내렸는데, 시중금리는 올라간다? 한국은행이 최근 기준금리를 내렸지만 시중 금리는 오히려 올라가고 있습니다. 그러면서 고정금리 대출을 받으려는 소비자들에게 적용되는 주택담보대출 이자율도 예전보다 더 올랐습니다. 주택담보대출 고정금리의 이자율은 시중에서 거래되는 금융채 5년물 금리와 비슷하게 움직이는데 이 금리가 지난 8월에는 1.3%이던 것이 최근에는 1.7%까지 올랐습니다. (그 사이 기준금리는 더 떨어졌는데 말이죠) 이런 일이 벌어지는 이유는 시중금리가 한국은행이 기준금리를 매우 빠르게 더 많이 내릴 걸로 예상하고 미리 하락했었기 때문 입니다. 그런데 한국은행이 기준금리를 내리면서 앞으로 또 더 내릴지에 대해 다소 모호한 입장을 보였기 때문에 미리 앞서간 투자자들이 다시 되돌아오고 있는 중입니다. 내년에 정부가 대규모의 적자재정을 편성하기로 한 것도 시중 금리 인상에 영향 을 주고 있습니다. 정부가 내년에 세금은 적게 걷히더라도 돈을 많이 쓰기로 했는데 그러려면 정부가 대규모로 채권(국채)을 발행해서 내다 팔면서 시중 자금을 가져가야 합니다. 그러면 시중에 나오는 채권의 물량이 많아져서 금리가 올라갑니다( 돈 빌리려는 사람이 많으면 이자율이 올라가죠 ).
■ 올해 2%성장 장담하더니…물거품 위기 한국 경제 연간 2%대 성장(심리적 마지노선)이 깨졌다...3분기 GDP성장률 0.4%(전분기는 1.0%) - 1960년대 이후 2%를 넘지 않은 시기는 석유파동(1988년) 외환위기(1998년) 금융위기(2009년) 때 - 성장률 부진 결정타는 건설 투자 -5.2% → 2분기에 재정을 끌어다 성장률을 방어했지만 역부족 원문보기: https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/10/870252/
지금은 익숙하지 않지만 한때 종합토지세라는 세금이 있었다. 종합부동산세를 말하는 것이 아니라 종합토지세다. 2004년까지 존재한 세금인데, 매년 토지를 보유한 사람에게 부과한 세금이다. 2004년까지는 보유세 명목으로 건물에는 재산세가 부과됐고, 토지에는 종합토지세가 부과됐다. 납부기한도 달랐다. 재산세는 7월에, 종합토지세는 9월에 납부했다. 그래서 모든 부동산은 건물과 토지 부분으로 나누고 건물에는 재산세를, 토지에는 종합토지세를 부과했다. 주택도 예외가 될 수 없었다. 공동주택을 포함한 모든 주택은 건물과 토지로 나눠 재산세와 종합토지세를 부과했다. 이렇게 모든 주택을 건물과 토지로 나눠 재산세와 종합토지세를 부과하다 보니 상대적으로 단독주택의 종합토지세 부담이 컸다. 단독주택의 대지면적이 공동주택보다 더 컸기 때문이다. 실제 가격은 아파트가 훨씬 비쌌지만 종합토지세는 단독주택이 더 높았던 것이다. 이런 불균형을 해결하기 위해 2005년에 지방세법을 개정했다. 먼저 재산세와 종합토지세를 통합해 하나의 재산세로 부과하는 것으로 개정했다. 하지만 여기까지는 기존 세금과 크게 다르지 않다. 이름은 재산세로 통합됐지만 여전히 건물분 재산세와 토지분 재산세로 불렸기 때문이다.
사진=연합뉴스
가장 큰 변화는 주택에 부과되는 재산세다. 2005년부터 주택은 토지와 건물을 구분하지 않고 재산세가 과세되기 시작했다. 공동주택이든 단독주택이든 구분하지 않고, 토지와 건물을 하나의 단위로 평가해 주택분 재산세로 과세된다. 즉 2005년부터 재산세를 과세할 때 주택은 건물도 토지도 아닌 별도의 실체인 주택으로 구분해 재산세가 과세된다. 그래서 2005년부터 단독주택도 토지와 건물을 구분하지 않고 일괄 평가해 개별주택가액을 고시한 것이다. 개별주택가액으로 계산된 주택분 재산세는 절반씩 나눠 7월과 9월에 고지서를 발송해 징수한다.
그렇다면 토지와 건물 소유가 다른 주택의 재산세는 어떻게 과세될까. 아파트와 같은 공동주택은 토지와 건물을 구분해 등기할 수 없기 때문에 이런 일이 벌어지지 않는다. 하지만 단독주택은 등기를 별도로 하기 때문에 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있다. 그런데 이런 경우라 하더라도 토지와 건물 소유자에게 주택분 재산세를 부과한다. 즉 토지 소유자에게는 토지분 재산세를, 건물 소유자에게는 건물분 재산세를 부과하는 것이 아니다. 토지와 건물을 일괄 평가한 개별주택가액으로 주택분 재산세를 계산하고, 토지와 건물 소유자에게 각각 안분한 주택분 재산세를 부과한다. 주택분 재산세는 종합부동산세에도 당연히 영향을 준다. 전국 단위로 본인 명의로 된 주택의 개별주택가액을 합해 종합부동산세를 계산하기 때문이다. 그런데 종합부동산세는 주택을 몇 채 소유했는지 여부에 따라 계산 방식이 달라진다. 주택에 대한 종합부동산세는 일반적으로 공시가격 6억원을 초과해야 부과되지만 세대를 기준으로 한 채의 주택을 소유하고 있으면서, 단독 명의인 경우 6억원이 아닌 9억원을 기준으로 종합부동산세를 계산한다. 또한 세대 기준으로 한 채의 주택을 단독 명의로 보유하고 있는 경우 주택 보유 기간과 소유자 연령에 따라 최대 70%까지 종합부동산세에서 공제된다. 그렇다면 주택 한 채를 보유하고 있는 상황에서 단독주택의 토지만 추가로 보유하고 있는 경우 종합부동산세는 어떻게 계산할까. 일반적으로 이런 상황이면 재산세는 두 채의 주택을 보유한 것처럼 해석한다. 실제로 재산세 고지서는 두 장을 발송한다. 그럼 양도소득세는 어떻게 계산할까. 종합부동산세보다 더 심각한 것이 양도소득세다. 주택의 숫자가 늘어나는 경우 다른 보유 주택을 매각할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 불가능해지기 때문이다. 매각하는 주택이 조정대상지역에 있다면 2주택으로 구분돼 양도소득세는 중과세되고 장기보유특별공제는 배제될 것이다. 만약 한 채의 주택을 매각하기 전에 다른 주택을 먼저 구입해 일시적 2주택인 상황이라면 더 심각한 상황이 벌어질 수 있다. 일시적 2주택 유예기간을 인정받지 못하고 3주택을 보유한 것으로 해석해 양도소득세는 더 커질 것이 분명하기 때문이다.
주택에 대한 1세대 1주택 단독 명의의 종합부동산세를 계산할 때 주택의 판단 대상에서 제외되는 경우가 있다. 합산배제를 신고한 임대주택(세법상 요건을 충족한 경우에 한함) 및 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 세대가 소유한 주택 수에서 제외해 1세대 1주택자를 판단한다. 반면 상속주택, 농어촌주택, 소수 지분의 주택 그리고 건물 또는 부속토지만 소유하는 경우는 원칙적으로 주택 수에 포함해 1세대 1주택자를 판단한다. 다만 납세의무자가 한 채의 주택을 소유하고 있고, 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 예외적으로 1세대 1주택자로 본다. 이 경우 종합부동산세의 기준금액은 9억원을 기준으로 하고, 세액공제도 가능하다. 단 부속토지 부분에 대해서는 세액공제를 배제한다. 양도소득세도 비슷하다. 단독주택의 경우 주택 숫자는 건물을 기준으로 계산한다. 그래서 단독주택의 건물과 토지 소유자가 다르고, 소유자가 서로 다른 세대를 구성하고 있는 경우 해당 토지 소유자 주택은 주택으로 계산하지 않는다.
이매청구 무지개청구, 매화마을청구…. 1기 신도시인 경기도 성남시 분당에 가면 유난히 ‘청구’가 이름에 들어간 아파트가 많습니다. 1997년 외환위기로 부도가 난 뒤 재기를 노렸지만 2010년 결국 청산된 건설사, 청구가 지은 아파트들입니다. 대구·경북 기반의 건설사 청구는 우방, 보성과 더불어 대구 ‘빅(BIG)3’ 건설사로 불리던 곳이었습니다. 1기 신도시 바람이 불면서 분당을 비롯해 평촌, 중동, 산본 등 수도권까지 진출했습니다. 하지만 무리한 사업 확장 여파로 마침내 쇠락의 길을 걷게 됩니다. 마찬가지로 외환위기에 사세가 기울었던 우방과 보성은 각각 SM그룹과 한양에 인수돼 명맥을 이어오고 있지만, 청구는 그렇지 못했습니다. 이렇듯 청구는 사라졌지만 청구가 남긴 아파트들은 전국에 건재합니다. 대중들에게는 청구가 여전히 동네에서 자주 볼 수 있는 익숙한 이름입니다. 그리고 잘 알려지지는 않았지만, 청구가 남긴 ‘익숙한 것’이 또 하나 있는데요, 바로 ‘베이(bay)’라는 평면 개념입니다. 아파트 분양 광고에서 ‘3베이’나 ‘4베이’라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 하지만 그 의미와 유래를 명확하게 알고 있는 사람은 드뭅니다. 어떤 이들은 방 개수를 뜻 한다고 하고, 어떤 사람은 베란다 숫자를 말한다고도 합니다. 근접하긴 하지만 정답은 아닙니다. 베이란 한 마디로 남향인 방의 개수입니다. 예를 들어볼까요. 지난 23일 인천시 서구 가정동에서 1순위 청약을 실시한 ‘루원시티2차 SK 리더스뷰’ 84D타입의 평면도를 보면 전형적인 4베이 설계를 확인할 수 있습니다. 남쪽을 향한 방을 세어보면 침실1과 침실2, 거실 그리고 안방까지 총 4개입니다. 만일 북쪽에 방이 몇 개 더 있다고 하더라도, 여전히 이 집은 4베이입니다. 평면도 상으로 남쪽이 어디인지 모르겠다면, 통상 남향에 두는 거실 양옆에 방이 몇 개나 붙어있는지 세어보면 간단하게 아파트의 베이를 확인할 수 있습니다. 최근에는 4베이가 주를 이루고 있지만, 대형 평형에서는 4.5베이나 5베이까지도 나오는 추세입니다. 베이 형태는 방이 한 방향에 몰려 있고 모두 베란다나 발코니를 갖고 있어 서비스 면적이 다른 평면에 비해 넓고 확장에도 유리하다는 강점이 있습니다.
남향 아파트 선호도 반영 가능한 모든 방 남쪽 배치 채광·확장 용이성 등 확보 끝방서 욕실간 거리 멀어져 안방 화장실 설치 트렌드로
이렇듯 언제부터인가 베이는 아파트 분양에서 없어서는 안될 단어가 됐는데요, 이 평면을 처음으로 만든 원조가 바로 청구입니다. 1990년대, 1기 신도시 건설을 시작으로 수도권에 처음 진출한 청구는 대형 건설사들과 경쟁하기 위해 자신들만의 새로운 평면을 고심합니다. 이유는 지방에서는 손꼽히는 건설사였지만 수도권에서는 인지도나 브랜드 선호도가 낮았기 때문에 소비자들의 눈길을 끌 강력한 한 방이 필요했던 겁니다. 그 고민 끝에 나온 것이 바로 베이 개념입니다. 남향집에 대한 선호도가 높은 국내 주거시장의 환경을 반영해 모든 방을 최대한 남향으로 배치, 채광을 극대화한 것입니다. 과거 평면대로라면 방 한 두 개는 채광이 안 좋은 곳이 나오기 마련이었지만, 3베이, 4베이에선 그럴 일이 사라집니다. 이러한 베이라는 개념이 나오면서 덩달아 새롭게 등장한 것이 또 있는데, 그게 바로 ‘안방 화장실’입니다. 과거에는 거실과 화장실을 서너 개의 방이 둘러싸고 있는 구조가 흔했기 때문에 화장실 한 개로도 충분했습니다. 하지만 3베이나 4베이는 방이 일렬로 길게 늘어서 있다 보니 맨 끝방에서는 화장실 가기가 멀어졌습니다. 그래서 안방에 화장실을 한 개 추가한 평면이 도입되기 시작했고, 이는 1기 신도시 청약 수요자들에게 선풍적인 인기를 끌었습니다. 화장실이 2개 있는 아파트로 청구라는 이름은 수도권 소비자들에게 비로소 각인됩니다. 외환위기의 파고를 넘지 못하고 청구는 건설업계의 역사 속으로 사라졌지만, 그들이 남긴 평면은 지금도 남아 아파트 건설의 주류로 자리 잡고 있습니다. 다음으로 우리나라 아파트 건설 역사에 남을 신흥 평면은 무엇이 될까요. 얼마나 편리하고 새로운 평면을 누가 개발해 낼지 기대됩니다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com
불안정성이 높아진 부동산 시장에서 ‘고급 아파트’ ‘고급 오피스텔’ ‘고급 레지던스’ 등의 고급 부동산이 유례없는 인기를 이어가고 있다.
연예인, 벤처사업가 등 20∼30대 ‘영 리치(Young Rich)’가 부동산 시장의 큰손으로 떠오른 가운데, 이들을 중심으로 고급 부동산이 호황을 이어가고 있다는 분석이 나온다. 실제 최근 부동산 매매시장에서 고급 부동산의 인기는 상당하다. 대표적으로는 최고급 아파트로 불리는 ‘한남더힐’이 있다. 한남더힐은 대한민국 최고 거래가격을 연일 경신하고 있으며, 거래량도 상위권을 유지하고 있는 것으로 조사됐다.
국토교통부실거래가에 따르면 한남더힐 전용 244m²형은 올해 1월 84억 원에 거래되며 최고 실거래가를 기록했다. 이는 지난해 같은 단지, 같은 면적이 기록한 최고 가격인 81억 원을 자체 경신한 것이다.
거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 이 단지는 올해 8월 말 기준 총 71건의 매물이 거래된 것으로 조사됐는데, 이는 1000가구를 넘지 않는 서울 아파트 중 가장 많은 거래가 이뤄진 수치다.
분양시장에서도 고급 부동산의 인기는 뜨겁다. 특히 고급 오피스텔의 경우는 연일 완판 행진이다. 지난해 12월 서울 광진구 자양동에 공급된 ‘더라움 펜트하우스’는 10억 원이 넘는 고급 오피스텔로 조성됐는데, 3개월 만에 모든 실의 계약을 마무리한 것으로 알려졌다. 또 올해 6월에는 마포구 일대에 분양한 고급 오피스텔 ‘마포 리버뷰 나루하우스’가 2개월 만에 계약이 완료됐다.
젊은 부자, 부동산 시장에 큰 관심
업계는 이러한 고급 부동산의 인기 요인으로 젊은 부자들의 증가를 꼽았다. 가격적인 부담을 느끼지 않는 젊은 부자들이 부동산 시장에 눈을 돌리면서, 사회적 위치를 나타내는 동시에 편리한 주거생활을 누릴 수있는 고급 부동산을 선택하는 사례가 늘어나고 있다는 분석이다.
실제 최근 부동산 시장에 젊은 부자들의 유입은 눈에 띄게 증가했다. 특히 종합부동산세를 내는 젊은 부자가 크게 늘었다. 1월 발표된 국세청 통계 연보에 따르면 2017년 종합부동산세(이하 종부세)를 낸 39세 이하의 납세자 수는 2만3356명이다. 이는 전년 대비 27.9% 증가한 것으로, 같은 기간 전체 종부세 납부 인원 증가율(18.4%)을 상회하는 수치다.
한 부동산 전문가는 “금전적인 여유가 있는 젊은 부자들은 부동산을 투자의 개념보다 자신의 위치를 나타내는 상품으로 보는 경향이 크다”며 “특히 고급 부동산 거주를 상류층 진입이라고 인식해 이들을 중심으로 고급 부동산의 인기가 높아지고 있다”고 말했다.
호텔급 서비스·부대시설도 인기 요인
고급 부동산의 또 다른 인기 이유로는 호텔급 주거 서비스와 부대시설을 제공하고 있다는 점이다. 대표적으로 롯데월드타워 내에 자리한 ‘시그니엘 레지던스’는 특급 호텔이 시설 관리와 운영을 맡아 24시간 내내 도어맨, 컨시어지, 룸서비스 같은 호텔급 서비스를 제공한다. 이런 이유로 수십억 원의 분양가에도 유명 연예인과 젊은 벤처 사업가들이 몰려들며 인기를 끌고 있다. 실제로 배우 조인성, 가수 시아준수, 배우 클라라 등이 살고 있다.
최고가를 경신하고 있는 한남더힐은 최고급 부대시설을 운영 중이다. 2층 규모의 별동으로 지어진 커뮤니티 시설에는 테라피스트의 일대일 상담과 케어를 받을 수 있는 웰빙스파, 수중 헬스시설인 아쿠아장이 갖춰진 수영장, 클럽하우스, 피트니스센터, 남녀사우나 등이 마련돼 있다. 호텔 같은 게스트룸과 연회시설, 간단한 비즈니스 시설을 갖춘 파티룸 등도 있다.
KCC건설이 이달 공급하는 ‘오시리아 스위첸 마티에’는 사회 트렌드까지 생각한 서비스와 부대시설을 마련해 눈길을 끈다. 한화호텔&리조트 및 한화에스테이트와 전략적 업무 제휴를 맺고 목적별 건강관리 프로그램과 식이 컨설팅 등을 갖춘 ‘헬스케어 피트니스’와 필라테스, 요가, 명상 등으로 구성한 ‘웰니스 프로그램’ 등을 제공할 예정이다.
한 부동산 전문가는 “영 앤 리치를 중심으로 하는 고급 부동산의 주된 수요층은 가격에 구애받지 않고 얼마나 더 많은 서비스와 부대시설을 누릴 수 있는지를 중요하게 여긴다”면서 “고급 부동산 시장은 이들을 잡기 위해 더욱 고급화된 주거 서비스와 부대시설을 선보이고 있다”고 말했다.
문재인 정부는 포용적 복지국가를 위해 ‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’(국정과제 46.)과 ‘청년과 신혼부부 주거 부담 경감’(국정과제 47.)을 국정과제로 삼고 있다. 두 국정과제 하에서 △공공임대주택의 공급과 운영·관리 개선 △임대주택 등록 활성화 △신혼부부 주거비용 지원 △청년 임대주택 공급 등 세부 부동산 정책을 추진하고 있다.
문재인 정부 부동산 정책은 경기조절 수단이 아니라 ‘서민 주거안정 및 실수요자 보호’를 가장 우선된 가치로 삼고 있다. 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상으로서 투기수요를 철저히 차단하는데 중점을 두고 있다. △투기수요 근절 △맞춤형 대책 △실수요자 보호의 3대 원칙에서 주택시장 과열에 대한 대응책을 추진해 왔다.
국민이 체감하는 포용적 주거복지를 위해 주거복지로드맵, 신혼부부·청년주거지원 등 생애단계별 맞춤형 주거지원 대책을 마련했다. 주택청약제도 개선, 재건축초과이익환수제 등을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택시장 관리를 추진하고 있다. 임대등록 활성화도 추진하고 있다. 2023년 이후 안정적인 수도권 주택수급 기반을 갖추기 위해 세 차례의 공급대책을 통해 수도권 30만호 공급계획을 마련했다. 수도권 광역교통망 개선방안도 함께 수립했다.
정부는 2017년 6월·8월 부동산 정책을 시작으로, 2018년 9월 주택시장 안정대책과 2019년 8월 민간택지 분양가상한제를 순차적으로 발표해 왔다. 구체적이고 실효적인 정책을 통해 주택시장을 점진적으로 안정시키고, 실수요자 중심의 제도를 정착해 나가도록 하고 있다.
2. 주요 부동산 정책
2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)
8.2대책은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화’에 중점을 둔 주택시장 안정대책이다. 과열지역에 투기수요의 유입을 차단하고, 실수요 중심으로 수요관리와 청약제도를 정비했다. 서민의 주거안정을 위해 주택공급을 확대하는 대책도 담겼다.
① 과열지역에 투기수요 유입 차단- 투기과열지구 및 투기지역 지정- 민간택지 분양가상한제 적용지역의 지정요건 개선- 재건축·재개발 규제 정비△2018년 1월부터 재건축 초과이익 환수제 시행 △투기과열지구 내 재건축 조합원 지위의 양도제한 강화 △투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한- 과열지역에 대한 ‘도시재생 뉴딜’ 선정 제외
② 실수요 중심의 수요관리와 투기수요 조사 강화- 양도소득세 강화 (조정대상지역 내)2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과, 장기보유특별공제* 적용 배제 (‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용)* 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제- 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외한 주택* 등은 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치- 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 → 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주, ’17.8.3이후 취득하는 주택 대상- 분양권 전매시 양도소득세 강화(‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용(단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)* 현행 분양권 전매세율 : (1년 이내 전매) 50%, (1년 이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%- 다주택자 등에 대한 금융규제 강화· 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(차주당 1건 → 세대당 1건)· 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI 40% 적용· 중도금 대출보증 건수도 제한(주택도시보증공사·주택금융공사 중도금 대출보증(9억원 이하 주택) 1인당 통합 2건 이하 → 세대당 통합 2건 이하)
- 다주택자의 임대주택 등록 유도· 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록 유인· 자발적 등록이 저조할 경우 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안 검토
③ 투기적 주택수요에 대한 조사 강화- 자금조달계획 등 신고 의무화- 주택시장 질서 확립을 위한 ‘특별사법경찰제도’ 도입- 국세청 등 관계기관 공조 강화- 불법전매 처벌규정 강화(3년 이하 / 3000만 원이하 → 3년 이하 / 1억 원 이하)
④ 서민을 위한 주택공급 확대- 수도권 주택 수급전망과 향후 택지 확보 계획 마련· 수도권 입주물량 2017년 29만호, 2018년 31만호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만호)과 주택 추정수요*(약 21.6만호) 크게 상회· 2019년 이후에도 공공·민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 추진* 제2차 장기주거종합계획에서 `18～`22년 수도권 주택수요를 약 21.6만호로 추정 * 최근 5년 기준, 수도권 인허가의 70%는 민간택지, 30%는 공공택지의 비중- 주택 공급에서의 공공의 역할 강화· 공공임대주택 연간 13만호, 공공지원*주택 연간 4만호 공급· 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호) 공급 + 공공주택 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급, 시장수요에 따라 물량 확대 추진* 민간소유이나 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택(공공성 : 임대료 상승률 제한 + 시세보다 저렴한 임대료 + 장기임대)
⑤ 실수요자를 위한 청약제도·전매기간 등 정비- 청약제도 개편· 투기과열지구와 조정대상지역 1순위 자격 요건 강화(청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상), 가점제 적용 확대 등 도입· 전국 대상 가점제 당첨자의 재당첨 제한(가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 배제)· 예비입주 선정시 가점제 우선 적용(예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회 확대)
- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
- 오피스텔 분양 및 관리 개선· 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화· 청약자 보호를 위해 인터넷 청약 등의 제도 개선 추진
공급자 중심의 단편적·획일적 주거지원에서 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 탈바꿈하기 위한 장기비전이 ‘주거복지로드맵’이다.
주택공급이 늘면서 만성적인 주택량 부족은 줄고, 평균적인 주거의 질이 높아지고 있지만 무주택 서민·실수요자의 내집 마련은 여전히 쉽지 않다. 공적 규제가 없는 민간 전월세 주택에 거주하는 비율이 높아 주거 안정성도 취약하다. 공공임대주택을 확대해 왔으나, 장기 공공임대주택 재고율(6.3%)은 OECD 평균(8%) 이하다. 청년·신혼·고령층 등에 대한 맞춤형 임대주택 등이 부족하고, 지자체·민간 등과의 협력이 미흡해 주거복지망 구축에도 한계가 있었다. 주거복지로드맵은 이러한 문제점을 해소하기 위한 단계적 주거안정책이다.
① 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원- (청년층) △청년주택 30만실 공급 △우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원 강화 △주거관련 정보·교육 제공- (신혼부부) △공공임대 20만호 공급 △신혼희망타운 7만호 공급 △분양주택 특별공급 확대 △전용 구입·전세자금 대출 △저소득 신혼부부 주거비지원- (고령층) △어르신 공공임대 5만실 공급 △연금형 매입임대 등 보유주택 활용한 지원 △주택개보수 지원강화- (저소득·취약가구) △공적임대 41만호 공급 △주거급여 지원 강화 △무주택 서민 금융지원 강화 △취약계층 주거지원사업 △재난 피해주민 주거지원
② 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대- 공적임대 연 17만호 : 공공임대 연 13만호 + 공공지원 연 4만호- 분양주택 공급확대 : 공공분양 연 3만호 + 민간분양용 공공택지 공급(연 8.5만호)- 택지 확보 : 40여개 공공 주택지구를 신규개발 → 16만호 추가 확보- 특별공급제도 개선 : 배려계층 특별공급 제도개선
③ 임대차 시장의 투명성·안정성 강화
④ 법·제도 정비, 협력적 주거복지 거버넌스 구축과 지원 역량 강화- 주택임대차보호법을 주거복지 임대차시장 안정과 연계해 관리- 주거복지 전달체계 개편 (주거복지센터 표준모델 구축)- 지자체의 임대주택 공급 확대- 주택도시기금 활용 확대를 통한 재원마련 : 5년간 119조 원
9.13 대책은 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’ 3대 원칙에서 서민주거와 주택시장 안정에 집중하기 위한 대책이다. 당시 서울과 일부 수도권을 중심으로 짧은 기간에 시장이 과열되고, 가격상승 기대감으로 인해 매물이 부족하면서 갭 투자 비중이 크게 증가했다. 투기수요가 가세하며 주택시장의 불안이 커졌다. 이에 대응해 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.
① 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 상향 조정· 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억 원, 다주택자 시가 약 14억 원 초과구간 +0.2∼0.7%p)· 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)· 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)
- 다주택자 규제 강화· 2주택 이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적 고가주택 구입에 주택담보대출 금지· 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화(종전주택 3년 → 2년내 처분) 등
② 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대 ☞ 수도권 주택 30만호 공급계획- 수도권 내 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)- 지자체와 협의를 통해 도심 내 규제 완화 등을 포함한 주택공급 확대방안 마련- 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대
③ 조세 제도와 행정 측면에서 조세정의 실현- 종합부동산세 공정시장 가액비율 추가 상향조정 (현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상, (’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%)- 공시가격의 점진적 현실화와 형평성 개선- 부동산 투기와 고액재산가의 편법·탈법 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사, 세무조사 지속 강화
④ 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응- 지방 미분양 증가에 대비해 미분양 관리지역 지정기준 완화*(5～10여 곳 추가지정 전망), 지정 시 최소 지속기간 연장(3→6개월)* (기존) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역 → (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역- 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례 (특례보증)’ 도입
8.12 대책은 주택시장의 안정을 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선한 대책이다.
2019년 후반기 들어 강남권 재건축 지역을 중심으로 주택가격이 상승세로 전환됐다. 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 높아지면서 집값 상승 우려가 커졌다. 대책은 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용하는 방안을 담았다.
① 「주택법 시행령」 개정, 민간택지에 분양가상한제 적용 준비 완료- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화
- 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화
② 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성과 후분양 기준 강화- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화
9.13 대책이후 전국적으로 부동산시장은 안정세를 지속했으나, 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 시장안정대책 보완방안을 발표했다. 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응과 보완책을 담았다.
① 관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계 운영- 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운 계약 점검- 2020년부터 시장교란 근절과 지속적인 조사 위해 국토부 중심 상시조사체계 단계별 운영(1단계 : 31개 투기과열지구와 상시조사체계 구축 집중조사 → 2단계 : 국토부·감정원 실거래상설조사팀 구성, 이상거래 즉시 조사
② LTV 규제적용 대상 확대 등 대출규제 보완- 투기지역·투기과열지구 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제 도입- 투기지역·투기과열지구 주택임대업·주택매매업 법인 LTV 40% 규제 도입- 규제지역 소재 주택신탁 관련 수익권증서 담보대출 LTV 도입- 고가주택 보유 1주택자 공적보증 제한
③ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식 보완- 집값 불안우려 지역*을 선별, 핀셋으로 지정* 시·군·구 단위로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역- 10월말까지 주택법 시행령 개정 마무리, 분양가상한제 실제 적용시기와 지역은 시행령 개정완료 후 시장상황을 감안하여 관계부터 협의 거쳐 검토
④ 분양가상한제 경과조치 보완방향- (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외- (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나, 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외- (일반사업, 리모델링주택조합) 기존 주택법 시행령과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용
⑤ 주택법 시행령·주택공급규칙·분양가산정규칙 개정- (주택법 시행령) 상한제 적용 지역 기준 등 개선, 전매제한 강화- (주택공급규칙) 후분양 건축공정 기준 강화(지상층 골조공사 2/3이상→완료)- (분양가산정규칙) 민간택지 감정평가 절차, 기준 개선
⑥ 주택법 개정- 민간택지 상한제 주택은5년 범위에서거주의무기간 부과
3. 수도권 주택 30만호 공급계획
수도권의 주택보급률은 꾸준히 높아지고 있다. 과거 10년(‘08~’17)에 비해 최근 3년('15~'17)간 큰 폭으로 증가했다. 그러나 전국평균 주택보급률(‘16년 기준 102.6%)과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 2022년 이후 안정적인 주택공급을 위해 수도권 주택 30만호 공급계획이 마련됐다. 3차에 걸쳐 총 86곳에 30만호의 주택공급계획을 설정하고 추진하고 있다.* 주택보급률(%) 추이(서울) : ‘10년 96.4(94.4) → ’13년 97.3(95.1)→ ‘16년 98.2(96.3)
① 2018.9.21. 수도권 주택공급 확대 방안(1차)- 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중·소규모 택지 17곳, 약 3.5만호 선정- 신혼희망타운(10만호)은 사업 단축 등을 통해 조속히 분양착수- 도시규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대
② 2018.12.19. 2차 수도권 주택공급 계획과 수도권 광역교통망 개선방안(2차)- 지자체 협의(~‘18.12월)가 완료된 41곳에 15.5만호 입지 확정·발표- 대규모 택지(100만㎡ 이상)는 지자체와 TF를 구성해 개발구상 마련- 교통망 효율성 확보·대중교통 사각지대 해소 위한 수도권 광역교통망 개선안 마련
③ 2019.5.7. 수도권 주택 30만호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획(3차)- 지자체 협의(∼‘19.4월) 등을 거쳐 28곳에 11만호 입지 확정⇒ 3기 신도시 내 경기도 고양창릉, 부천대장 2곳에 5.8만호, 도심 국공유지, 유휴 군부지 등의 중소규모 택지 26곳에 5.2만호 입지 확정
Q. 투기과열지구와 투기지역의 선정기준은?A.각각의 선정기준은 다음과 같다.-(투기과열지구)주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정· 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나,· 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나,· 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우-(투기지역)직전 월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역· 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나,· 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고,· 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우
Q. 분양가상한제로 인해 주택공급이 위축되지 않나?A.2007년 분양가상한제는 전국을 대상으로 시행됐다. 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이다. 분양가상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다. 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정이다. 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되면 실수요자의 내집 마련 부담도 낮아진다.* (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향과 상향분의 50% 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역
Q. 분양가상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중되면 집값이 오르지 않나?A.8.2대책, 9.13대책을 통해 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 가능성은 높지 않다. 최근 신축 상승세는 분양가상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다. 앞으로 신축단지로 일부 수요가 옮겨갈 수 있으나, 신축주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격상승은 제한적일 전망이다.
