주택 매매, 주식 거래처럼 간단히…美 부동산 시장 ‘AI 중개사’ 돌풍

[특파원 생생리포트] AI 활용 부동산 중개 플랫폼 ‘질로우’…빅데이터 분석해 하루 만에 거래 끝

입력 : ‘19-10-27 17:54 수정 : ‘19-10-27 18:37

▲ 지난 24일(현지시간) 미국 버지니아의 한 주택에 매매를 알리는 팻말이 걸려 있다. 대부분의 미국인은 전통 방식으로 주택 매매에 나서고 있지만, ‘주식 거래’처럼 간편하고 편리한 주택 매매 시스템을 도입한 질로우 등 첨단 IT 기업들을 찾는 사람들도 부쩍 늘고 있다.

미국 부동산 시장에 인공지능(AI) 바람이 거세게 불고 있다. 어마어마한 빅데이터와 수요자의 성향 등을 AI가 분석, 부동산 매매를 간편하고 빠르게 바꿔 놓고 있다. 일각에서는 아마존 등 인터넷 쇼핑몰 때문에 미국 최대 백화점체인인 시어스와 월마트 등 기존 오프라인 업체들이 도태되고 있듯, 현재 부동산 업체들도 비슷한 길을 걸을 것으로 전망하고 있다.

온라인매체 뱅크레이트는 26일(현지시간) AI를 통한 부동산 중개 플랫폼 ‘질로우’가 2019년 2분기 1500채 이상의 주택을 사들였고, 800채를 팔았다고 전했다. 질로우는 주택의 매도자와 매수인을 연결하는 기존 거래방식이 아니라 직접 주택을 사들이고 필요한 사람에게 파는 방식을 택했다. 따라서 매도자는 부동산업자와 연락을 하거나, 집을 보러 오는 사람들을 위해 기다리는 수고를 하지 않아도 된다. 질로우에 주택의 매도 의사를 밝히면 주택감정사의 하루 방문으로 모든 거래를 마칠 수 있다. 미국은 매수자의 신용조회 등 보통 주택 매매를 하는데 평균 2~3개월쯤 걸리지만, 질로우는 이것을 단 하루로 줄인 것이다. 뱅크레이트는 “질로우와 노크 등 AI를 기반으로 하는 새로운 형태의 부동산중개 업체들이 주택 거래를 주식 거래처럼 간편하고 쉽게 만들 것”이라면서 “아직 초보 단계지만 몇 년 안에 많은 양의 데이터가 축적된다면 불가능한 일이 아니다”라고 전망했다.

질로우는 내년 6만채 이상의 주택 거래를 목표로 세웠다. 이를 위해 주택 비용을 어떻게 지급하고 비용에 무엇을 포함하며 어떻게 빨리 팔 수 있는지 등을 연구하고 있다. 또 질로우가 AI를 활용해 자체 개발한 ‘아이바이잉’이란 매매 플랫폼은 주택 가격 추정과 기타 보고서 작성을 위해 막대한 양의 보고서와 부동산 거래를 분석한다.

미국에서 한 해 평균 500만채 이상의 주택이 거래되고 있다는 것을 고려한다면 질로우 등의 거래량은 아직 미미하다. 또 AI를 이용한 거래가 활성화하려면 해상도 높은 위성사진과 가상현실을 도입한 기술 등이 더욱 발전해야 한다. 그래야 실제 비슷한 현장감을 온라인에서도 느낄 수 있기 때문이다.

주택의 재고 관리도 필수다. 주택은 승용차 등보다 수십배 비싸다. 따라서 재고가 쌓인다는 것은 곧 사업 실패를 의미한다. 질로우가 지난 2분기 1500채를 사서 800채를 팔았다는 것은 700채의 재고가 쌓여 있음을 의미한다. 그러므로 재고 관리에 필요한 기술과 대책 등 현실적인 대안을 마련하는 것도 큰 숙제다.

하지만 질로우와 노크 등의 방문자들이 연간 1억명이 넘는다는 것은 이들의 성공 가능성을 엿볼 수 있는 대목이라고 전문가들은 말한다. 즉 온라인 주택 정보회사들은 판매용 주택 목록만 보유하고 있다. 이에 반해 질로우 등은 매달 1000만명 이상의 사이트 방문자로부터 수집된 잠재 수요에 대한 정보를 가지고 있다. 이 지역을 누가 검색하고, 그 사람이 다른 지역을 검색하는지 아니면 이 지역만 관심 있는지 등을 확인할 수 있다. 또 침실이 3개를 원하는지 4개를 원하는지뿐 아니라 가격대는 얼마를 원하는지 등의 각종 데이터를 분석한다면 각 지역에 맞는 판매 전략 수립이 가능하다는 것이다. 워싱턴의 한 부동산 전문가는 “매매가의 6%를 내야 하는 주택 중계수수료 인하와 주택 거래를 위한 시간 절약 등 편리함이 더해진다면 질로우 등 AI 주택거래 업체들은 성공할 수 있을 것”이라고 전망했다.

글 사진 워싱턴 한준규 특파원 hihi@seoul.co.kr

[출처: 서울신문에서 제공하는 기사입니다.] 

https://m.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20191028018001&cp=seoul#csidx043bee72fc99026a699c28a0d784a9e 

분양가상한제 시행 가시화…향후 시장 모습은

• 입력 : 2019.10.27 09:23:40   수정 : 2019.10.27 09:49:46

[사진 = 연합뉴스]

지난 여름 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 발표한 이후 정부는 숨가쁘게 진행 절차를 밟아왔다. 지난 22일 주택법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됨에 따라 민간택지 분양가상한제은 이제 적용 지역 선정만을 남겨둔 상황이다. 정부는 개정작업이 마무리되면 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 적용지역을 선별하겠단 계획이다.

시장 분위기는 대체로 분양가상한제 시행으로 서울 주요지역에서 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양 아파트가 공급되는 계기가 마련됐다는 분위기다.가장 큰 수혜자로는 청약가점이 높은 무주택자가 손꼽힌다. 청약가점이 상대적으로 낮은 무주택자는 당첨 가능성이 낮을 수 밖에 없다. 공급 주체인 건설사나 시행사 입장에서는 사업성이 크게 떨어지는 만큼 `울며 겨자 먹기`로 분양에 나설 것으로 보인다. 분양가상한제 1순위 적용 대상지역은 투기과열지구가 있다. 투기과열지구는 현재 서울 25개구와 경기 과천·광명·하남·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종 전국 31개에 달한다. 최근의 물가상승률이 마이너스를 기록할 정도로 낮은편이며 투기과열지구의 청약경쟁률은 두 자리수를 넘어서기 때문에 서울은 자격요건은 갖춘 격이다.

[자료 출처 = 국토부]

최근 물가가 떨어지고 경제 활동이 침체되는 디플레이션 전조 현상이 나오는 가운데 분양사업장 마다 두세 자리수 이상의 높은 청약경쟁률이 나오고 있는 서울의 분양가상한제 적용은 거의 확실해 보인다. 일각에서는 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯해 마용성(마포·용산·성동), 과천 같은 아파트값 급등 지역이나 대규모 정비사업이 추진 중인 곳 위주로 선별 적용할 것이란 의견을 내놓고 있다.

앞서 정부는 개정된 주택법 첫 발표 당시 정비사업 추진 조합들의 불만을 누그러트리기 위해 재건축·재개발 사업지의 유예기간 6개월을 뒀다. 주택업계 관계자들은 적용지역 지정까지 다소 시간이 필요할 것으로 보고 빨라야 내년 4월 이후에나 분양가상한제의 본격적인 적용이 시작될 것으로 전망하고 있다.

◆ 분양가상한제 아파트 당첨되도 단기간 시세차익은 어려워

[자료 출처 = 국토부]

분양가상한제로 이득을 보는 사람들이 있지만, 전매제한이나 거주 의무 요건도 적용되기 때문에 당장의 시세차익은 기대하기 힘들다. 개정안에서는 전매제한이 주변 주택가격과 비교해 80% 미만이면 최대 10년까지 팔 수 없다.

분양가상한제 발표 당시 거론됐던 거주 의무 요건 시행일은 아직 미정이다. 법이 공포된 후 6개월 경과한 날로부터 시행되는 것이 일반적이다. 지난 달 발의된 개정안을 보면 분양가상한제 적용 주택에 대해 최초 입주가능일부터 최대 5년 범위 내에서 거주의무기간이(공공택지 3~5년, 민간택지 2~3년) 도입된다.

또 거주의무기간 내 이전할 경우 입주자는 LH(또는 지방공사)에게 매입 신청토록 하고, LH는 입주금+정기예금이자 가격으로 매입한다. 전매제한 예외사유시 LH(또는 지방공사)가 우선 매입하며 입주금+정기예금이자 수준의 매입비용 설정을 원칙으로, 주변 시세 및 주택 보유기간 등을 고려해 매입가격 차등화가 가능하다고 명시돼 있다.

분양가상한제 시행이 본격화되면 가점이 높지 않고 평형 갈아타기를 위한 1주택자는 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 서울에서 재건축·재개발 일반분양으로 나오는 세대수가 적어 낮은 가점으로는 당첨 가능성이 희박하기 때문이다.

이처럼 분양으로 집중되면 구축을 매입하기 보다는 전세로 거주할 가능성이 있어 전세시장이 불안할 가능성도 있다.

아울러 재건축·재개발구역의 경우 사업성이 낮아져 관리처분인가 전인 곳은 진행이 더뎌질 수 있다. 이로 인해 가격이 일시적으로 하락하는 등 집값 상승을 끌어내릴 수 있는 요인이 될 수 있다. 반면 신규 공급 물량이 줄어 입주를 앞둔 단지, 입주한 지 얼마 지나지 않은 새 아파트의 몸갑은 단기간 치솟을 수 있다.

장기적으로 보면 참여정부시절에도 그랬듯 공급물량 중단으로 인해 공급부족으로 집값 상승의 빌미를 줄 수 있다.

[디지털뉴스국]
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분양가상한제 확대 시행 임박, 서울 매매 상승폭 둔화서울

아파트값 0.05% 수준에서 박스권 형성

윤정원 기자승인 2019.10.27 21:12

서울 아파트 매매가격 변동률 추이(단위: %) / 자료제공=부동산114
서울 아파트값 상승세가 9월 말에 비해 둔화한 모습이다. 분양가상한제 시행이 10월 말로 가시화된 데다 정부의 불법거래 조사로 중개사무소들이 잠정 휴업 상태에 들어가면서 거래가 부진해진 영향이다.

27일 부동산114에 따르면 서울 매매가격 변동률은 전주(0.07%)보다 상승폭이 줄어든 0.05%를 기록했다. 재건축 아파트값 상승률이 0.09%로, 지난주(0.18%) 대비 크게 축소됐다. 일반 아파트는 전주와 동일한 0.05%를 나타냈다.

신도시는 동탄, 분당, 판교 등 동남권 신도시 아파트값이 오르면서 0.03% 변동률을 나타냈다. 경기ㆍ인천은 0.02% 올라 강보합세를 이어갔다.

서울은 입주 5년 이내의 신축 아파트 위주로 올랐다. 지역별로는 △강동(0.15%) △중랑(0.12%) △구로(0.11%) △광진(0.09%) △노원(0.09%) △금천(0.08%) △송파(0.08%) 순으로 상승세를 보였다.

강동은 고덕역 일대의 대단지 새아파트에 수요가 유입되면서 고덕동 고덕그라시움과 명일동 래미안명일역솔베뉴가 1500만원~2500만원 뛰었다. 중랑은 실수요 매수문의로 신내동 신내6단지와 묵동 신내4단지가 500만원~1000만원 상승했다.

구로는 천왕동 천왕연지타운1ㆍ2단지가 500만원~1500만원 올랐다. 광진은 구의동 신축 아파트인 래미안구의파크스위트와 광장동 현대10차가 1000만원 상승했다. 노원은 상계동 주공6단지, 상계2차중앙하이츠와 중계동 건영3차가 저가 매물 소진 후 500만원~1000만원 올랐다.

신도시는 △분당(0.14%) △동탄(0.11%) △판교(0.05%) △평촌(0.03%) △광교(0.02%) 순으로 올랐고, ▼산본(-0.02%)은 하락했다.

분당은 매수문의가 이어지면서 서현동 시범한양과 시범삼성,한신이 500만원~1000만원 상승했다. 동탄은 동탄2신도시의 매물이 소진된 후 청계동 시범예미지, 동탄역더샵센트럴시티와 송동 동탄2신도시하우스디더레이크가 500만원~2500만원 올랐다.

판교는 삼평동 봇들마을4단지와 7단지가 250만원~2000만원 상승했다. 평촌은 거래가 꾸준하게 이뤄진 호계동 목련신동아9단지가 2000만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △과천(0.10%) △의왕(0.10%) △광명(0.09%) △하남(0.09%) △김포(0.06%) 순으로 올랐다. 반면 거래가 부진한 ▼파주(-0.12%) ▼오산(-0.07%) ▼시흥(-0.04%)은 하락했다.

과천은 청약 대기수요가 유입되면서 별양동 주공4단지가 1000만원 뛰었다. 의왕은 내손동 포일자이와 의왕내손e편한세상 등 대단지에 매수문의가 이어져 500만원~1000만원 상승했다. 광명은 철산래미안자이, 하안동 광명두산위브트레지움 등이 저가 매물 소진 후 500만원~2500만원 올랐다.

이와 대조적으로 파주는 아동동 팜스프링이 250만원~750만원 하락했다. 오산은 원동 원동푸르지오가 500만원 떨어졌다.

부동산114 리서치팀 여경희 수석연구원은 “분양가상한제 적용 대상지역이 곧 발표될 예정이다. 분양가상한제 대상지역으로 지정되더라도 공급 위축 우려가 완전히 해소되지 않기 때문에 새 아파트 중심의 집값 상승세는 당분간 이어질 전망”이라고 말했다.

그는 “다만 매수자들이 관망하면서 추격매수에 나서지 않고 있어 상승폭은 제한적일 것으로 판단된다. 또 관리처분계획인가 이전 단계의 정비사업의 경우, 사업추진에 제동이 걸리면서 가격 조정을 받을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

윤정원 기자  garden@businessplus.kr

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